전세사기변호사

전세사기변호사는 어느 시점부터 필요한가요?

계약 만료가 다가오는데 임대인이 연락을 피하거나 보증금 반환을 미루고, 등기부에 근저당이나 압류가 늘어난다면 이미 위험 신호입니다. 보증금이 돌아오지 않을 가능성이 보이는 시점이 상담 시점입니다.

전세사기는 단순한 반환 지연인지, 처음부터 속인 사기인지에 따라 대응 방법이 달라집니다. 어느 쪽인지 판단하려면 계약 당시의 설명, 등기부 변동, 임대인의 자금 흐름을 함께 보아야 합니다.

형사 고소는 어떤 쟁점이 핵심인가요?

전세사기가 사기죄로 인정되려면 계약 당시 기망행위가 있었고 그에 따라 보증금을 받았으며 처음부터 반환 의사나 능력이 없었다는 점이 드러나야 합니다. 단순히 계약 후 형편이 어려워 못 돌려준 경우는 민사 문제로 보일 수 있습니다.

• 선순위 권리나 다른 세입자 보증금을 숨기고 계약했는지
• 계약 직후 보증금을 다른 용도로 돌려썼는지
• 건물 가치보다 보증금 총합이 과도했는지
• 여러 세입자에게 같은 방식으로 계약했는지

성립 요건은 사기죄성립요건에서 더 자세히 설명하고 있습니다.

임차권등기명령과 가압류는 왜 서둘러야 하나요?

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다. 등기를 마치면 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임대인 재산이 다른 채권자에게 넘어가기 전에 가압류를 신청하면 판결 이후 강제집행의 길을 열어 둘 수 있습니다. 가압류 대상은 건물 자체일 수도, 임대인의 다른 재산일 수도 있어 확인이 필요합니다.

전세사기피해자 결정은 어떻게 준비하나요?

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정을 받으면 지원 제도를 이용할 수 있는 길이 열립니다. 다만 신청 요건은 보증금, 주택 유형, 대항력 등 여러 기준이 있어 단정할 수 없고 요건을 확인한 후에 신청하셔야 합니다.

신청은 형사 고소나 소송과 별도로 진행되며, 필요한 서류를 모으는 과정에서 계약서와 등기부 자료가 함께 쓰입니다. 준비 서류를 맞춰 두면 두 절차를 모두 효율적으로 진행할 수 있습니다.

임대인이 합의를 제안하면 어떻게 판단하나요?

합의 제안이 들어오는 시점은 보통 가압류나 고소가 임박했을 때입니다. 시간을 벌려는 의도일 수 있으므로 말이 아닌 실제 이행 계획이 있는지를 확인해야 합니다.

임대인이 분할 상환이나 새 세입자 구하기를 조건으로 합의를 제안하는 경우가 있습니다. 이행이 불확실한 약속만 믿고 소송이나 가압류를 미루면 오히려 회수 가능성이 낮아질 수 있습니다.

합의는 조건과 담보, 이행 기한을 문서로 명확히 하고, 불이행 시 곧바로 법적 절차로 갈 수 있게 해 두어야 합니다. 합의 조건은 사기죄합의서 작성 원칙과 같은 방식으로 정리합니다.

중개 과정에서 생긴 문제는 어떻게 다루나요?

전세 계약은 공인중개사를 통해 이뤄지는 경우가 많고, 중개 과정에서 권리관계가 정확히 설명되었는지가 문제될 수 있습니다. 중개사의 설명 의무 위반 여부와 임대인의 기망은 서로 다른 쟁점이므로 구분해서 살펴야 합니다.

책임을 어디까지 물을 수 있는지는 사안에 따라 다르므로 상담 후 확인하는 것이 안전합니다.

임대인이 바뀌었거나 신탁이 설정된 경우는 어떻게 하나요?

계약 후에 건물 소유권이 넘어갔거나 신탁이 설정되면 누구에게 보증금을 청구해야 하는지가 복잡해집니다. 등기사항전부증명서를 최신으로 확인하고 임차인 보호 규정이 어떻게 적용되는지를 사안별로 검토해야 합니다.

새 소유자가 보증금 반환 의무를 승계하는지, 신탁회사의 동의가 필요한지는 계약과 등기 내용에 따라 달라집니다. 단정하지 말고 계약서와 등기 자료를 가지고 상담하시기를 권합니다.

이런 경우에도 처음 임대인이 계약 당시 사정을 숨겼다면 형사 책임은 별개로 검토할 수 있습니다.

경매가 시작되면 임차인은 무엇을 해야 하나요?

건물이 경매에 넘어가면 임차인은 배당요구를 해야 보증금의 일부라도 회수할 수 있습니다. 대항력과 확정일자가 있는지에 따라 배당 순위가 달라지고, 기한을 놓치면 배당에서 제외될 위험이 있습니다.

경매 절차의 세부 요건과 기한은 사안에 따라 달라 상담 후 확인해야 합니다. 경매와 별개로 임대인에 대한 형사 고소는 병행할 수 있습니다.

다수 피해자가 있는 사건에서는 어떻게 움직이나요?

같은 임대인이나 같은 건물에서 여러 세입자가 피해를 보았다면 피해자들이 정보를 공유하고 대응 방향을 맞추는 것이 유리합니다. 개별 고소를 하더라도 사건이 병합되거나 같은 수사팀이 맡을 수 있습니다.

피해 금액과 계약 시기를 한 표로 정리해 제출하면 수사기관이 임대인의 수법과 자금 흐름을 파악하기 쉬워집니다. 다만 세입자마다 계약 조건과 대항력, 우선변제권 상태가 달라 회수 전략은 개별로 세워야 합니다.

공동 대응 과정에서 서로 다른 합의를 하게 될 때는 먼저 맺은 합의가 뒤의 협상에 영향을 주는지 점검해야 합니다.

상담 전 준비와 상담 후 안내

상담 전에는 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 등기사항전부증명서, 임대인과의 대화 기록을 준비해 주세요. 법률사무소 이혜는 서초구 법원로3길 23 2층에 있으며 전화 02-6953-0204 또는 상담신청으로 문의하실 수 있습니다.

상담 후에는 계약 종료 시점까지 남은 기간을 기준으로 형사 고소 가능성, 보증금 보전 조치의 우선순위, 피해자 결정 신청 가능성을 나누어 안내해 드립니다. 급한 보전 조치가 필요한 사건은 서류 제출 순서를 먼저 정해 드립니다.

진행 순서

1. 01

   계약 및 등기 점검

   계약서와 등기사항전부증명서로 권리관계와 위험 요소를 확인합니다.

2. 02

   보전 조치

   내용증명과 임차권등기명령, 필요하면 가압류를 먼저 진행합니다.

3. 03

   형사 고소

   기망 경위와 증거를 정리한 고소장으로 수사를 개시하게 합니다.

4. 04

   민사 소송과 지원 신청

   보증금 반환소송과 피해자 결정 신청을 병행해 회수 경로를 넓힙니다.

자주 하는 오해

1. 1

   보증금을 못 받았으면 곧바로 사기다.

   처음부터 반환 의사나 능력이 없었는지가 핵심이며 단순 지연은 민사 문제일 수 있습니다.

2. 2

   형사 고소하면 보증금이 돌아온다.

   형사 절차는 처벌 중심이어서 회수는 민사 절차와 보전 조치를 별도로 준비해야 합니다.

3. 3

   이사하면 보증금 권리를 잃는다.

   임차권등기명령을 마치면 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

4. 4

   피해자 결정만 받으면 모든 문제가 해결된다.

   지원 제도는 별개이며 보증금 회수는 소송과 집행 절차를 따로 준비해야 합니다.

자주 묻는 질문